형제간 부동산 명의변경 / 절세 꿀팁
주택 가격이 급등하고 세법개정으로 다주택자의 양도세 부담이 늘어나면서 가족간에 부동산 명의를 이전하는 케이스가 늘어나고 있습니다.
이 외에도 무주택자의 지위로 아파트 청약을 하기위해 부자지간에 부동산 명의 변경하는 경우도 있는데요, 이처럼 가족간 부동산 명의이전을 할 때 주의해야할 사항에 대해 알아보겠습니다.
1. 어떤 점들을 주의해야 할까?
먼저 큰 산부터 보겠습니다. 부동산이 이전 될 때 크게 세가지를 신경써야 합니다.
첫 째는 부동산의 ‘시가’ 둘 째는 양도세 와 증여세 및 취등록세 등의 ‘세금’, 셋 째는 ‘자금출처’에 관련된 사항입니다.
가족간 부동산 이전이 있을 때 특히 부자지간에 부동산을 이전하게 되면 국세청은 이를 일단 증여로 봅니다.
다만, 양도했다는 사실이 명백하다면 즉, 대가를 주고 받은 사실이 뒷받침 된다면 양도로 보게 됩니다.
그래서 부동산을 단순 증여한다면 증여계약서 쓰고 이전등기를 하면 되지만 가족간 양도를 할 때는 대가를 주고 받은 사실이 뒷받침 되어야 합니다.
그리고 당연히 그 대가를 마련한 자금의 출처도 명백해야 하죠.
증여세를 피하기 위해서 자금 송금된 흔적만 만들어 놓는 경우도 있기 때문에 이 부분 특히 주의하셔야 합니다.
2. 사례 소개
예를 하나 들어보겠습니다. 甲이라는 사람이 최근 아파트를 하나 분양 받았는데 잔금 시점이 도래하면서 고민이 생깁니다.
현재 조정대상지역에 1주택(A주택이라고 함)을 보유하고 있고 그 주택에 부모님이 살고 계시기 때문에 새로이 분양받는 주택이 2주택이 되면서 취득세율 8%를 적용받기 때문입니다.
그래서 부모님이 살고 계신 기존주택을 부모님 앞으로 명의 이전 하려고 합니다. 시세가 3억원이고 취득은 3년전(조정대상지역 지정 전 취득) 2억원(대출1.5억)에 했다고 가정해 보겠습니다.
1) 가장 먼저 ‘시가’를 확인합니다.
먼저 가족은 세법상 특수관계자에 해당한다는 것을 알아두셔야 합니다. 특수관계자간에는 조세의 부담을 자의적으로 조절할 여지가 크기 때문에 세법에서 이를 방지하기 위한 규정을 두고 있습니다. 그래서 ‘시가’가 중요합니다. 세법은 ‘시가’를 기준으로 조세부담의 감소여부를 판단하기 때문입니다.
아파트의 시가는 보통 매매사례가액을 기준으로 합니다. 아파트는 같은 동, 동일면적, 동일구조, 비슷한 층수를 가진 비교대상 물건들이 존재하고 거래되기 때문에 유사한 물건의 거래된 가액을 ‘시가’로 볼 수 있습니다.
참고로 시가는 매매사례가액 → 감정가액 → 기준시가 순서로 할 수 있습니다.
2) 양도, 증여 어떤 방법으로 할 것이냐
부동산의 명의를 이전하는 방법은 양도나 증여 둘 중 하나입니다. 위 상황에서 양도를 하게 되면 1세대1주택 비과세로 양도세가 0원이 되지만 증여를 하게 되면 증여가액 1.5억에서 5천만원 공제를 차감한 1억의 10%인 1천만원 정도를 증여세로 내야 합니다. 그럼 당연히 양도로 해야 되겠네요.
양도, 증여 중에서 어떤 방법으로 할 것이냐는 세금문제를 충분히 시뮬레이션 해보고 최적의 결과를 선택하여 진행하면 됩니다. 최근에 많이 사용하고 있는 부담부증여도 이러한 방법중의 하나라고 보시면 됩니다.
3) 가족간 양도거래시 주의점
서두에 언급하였다시피 가족간에 부동산 양도거래를 하기 위해서는 대가를 주고 받은 사실이 명백해야 하고, 그 대가의 자금 출처가 확실해야 합니다. 총 3억원 중에서 1.5억원의 대출은 승계를 하고 나머지 1.5억원에 대한 대가지급 사실이 있어야 합니다.
대출 승계를 했다면 대출금에 대한 이자 지급내역과 원금상환내역 등도 사후관리 해야 합니다.
추후 세무서에서 소명자료 제출 요구를 받았을 때 근거로 제시할 수 있어야 합니다. 추가로 부동산실거래가신고도 해주셔야 합니다.
3. 결론
위의 사례에서 부모님의 자금이 부족한 경우가 있을 수 있습니다. 이 경우 자금을 다른 가족으로부터 증여받는다거나 저가양도를 통해 자금출처 문제를 해결할 수도 있습니다.
물론 이 경우에도 세금관련 문제를 충분히 검토한 후에 진행해야 하겠죠. 자금출처의 문제도 마찬가지입니다. 단순히 계좌에 거래내역만 만든다고 해서 해결될 문제가 아닙니다.
경기도에서 최근 부동산 매도·매수자가 가족, 친척 등 특수관계로 확인되거나 주변 시세에 비해 터무니없는 가격으로 거래를 신고한 건들을 국세청에 통보하고 양도세 탈루 등의 불법여부가 없는지 세무조사를 요청했다고 합니다.
요즘 지자체 행정도 부동산 거래에 대해 많은 감시를 하고 있고, 국세청 또한 전산의 발달로 많이 스마트해졌기 때문에 납세자들도 일을 진행하기 전에 보다 꼼꼼히 검토하고 준비해야 할 것입니다.
[출처] 가족간 부동산 이전시 꼭 주의해야 할 점| - 작성자 홍성한 세무사
(사족)
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