임대차 갱신계약을 할 때, 임대인이 꼭 챙겨야 할 2가지 사항 (feat.임대차3법)

 

계약갱신청구권, 임대차상한제, 전월세 신고제를 골자로 하는 임대차3법이 시행된 지도 한참 되었지만, 각종 매체나 유튜브 등에서도 현장에서 벌어지는 실무에 대해서는 다루지 못하는 것 같아서, 중요하지만 놓치기 쉬운 점에 대해서 적어보고자 합니다.

 

전월세 2년을 채우고 갱신계약을 할때, 전월세신고제에 따라 동사무소에 개서 전월세금액을 신고해야 합니다. 이때, 임대인과 세입자 간 협의를 거쳐 임대차갱신청구권을 사용할지 말지를 정해야 합니다. 이 때, 임대차갱신청구권은 임대차기간동안 1번만 쓸수있기 때문에, 사용여부를 정하는 건 아주아주 중요합니다. 이번에 임차인이 갱신청구권을 쓰게 되면 2년 후에는 임차인을 내보내고 새로운 임차인을 시세대로 받을 수 있지만, 이번에 안 쓰는걸로 하게되면 2년 후에는 같은 임차인에게 최대5%올린 금액으로 2년을 연장해줄수밖에 없거든요.

 

임대차신고는 임대인,임차인,대리인 누가 하든 상관없습니다만, 실제로 동사무소 현장에 오시는 건 99%는 임차인분들입니다. 왜냐면 확정일자를 겸해서 임대차신고를 하러 오기 때문이죠. 이때 민원대 담당자는 임대차신고 내용을 시스템에 입력하다 보면 다음과 같은 선택지와 마주치게 됩니다.

 

계약갱신청구권 사용 여부 ( ㅁ 사용함 / ㅁ 사용안함 )

 

이때, 민원대 담당자는 계약서를 확인하지만, 보통은 갱신권 사용 여부를 계약서에 명시하는 경우가 잘 없거든요. 왜냐면 임대인들은 당연히 2+2년이니까 갱신권이 자동으로 사용된다고 생각하고 따로 임차인과 얘기조차 해보지 않는 경우가 많거든요. 아니, 그게 협의해야 하는 사항인지도 모르는 경우가 태반입니다. 

 

그러면 민원대 담당자로서는 그냥 방문자(=임차인)에게 "갱신청구권 쓰시기로 했어요?"하고 구두로 묻고, 시스템에 입력하게 됩니다. 이렇게 되면 협의가 안 된 대부분의 임차인들은 당연하게도 "청구권 안 쓸게요" 라고 대답하시겠죠. 문제는 이렇게 되면, 안그래도 전세가 2+2년으로 묶여있는데 거기에 또 +2년이 추가되어버리는 꼴이 됩니다. 최근 전세가 폭등으로 인해 다음 계약때는 시세에 맞춰 세를 받으려고 생각중이었던 임대인 입장에선 큰일이 아닐 수 없는 거죠.

물론, 나중에 가서 문자내용이나 카톡내용 등으로 청구권 쓰기로했다고 항변할수도 있지만, 그땐 벌써 2년이 지나버린 후... 폰도 바뀌고 데이터도 다 날아갔을 가능성이 높겠죠

 

따라서, 눈 뜨고 코 베이고 싶지 않다면 임대차갱신계약서에 "갱신권 사용 여부"를 꼭 명시해놓으셔야 합니다... 이러면 민원대 직원이 한쪽 얘기만 듣고 입력하는걸 방지할 수 있거든요. 또한, 임대차신고가 끝난 후에는 해당 소재지 주민센터나 "부동산거래관리시스템"사이트에서 제대로 입력되었나 확인해주시면 더 좋습니다.

 

임대차3법이라는 게, 급하게 만든 법이다 보니 중앙에서 내려온 매뉴얼에 구멍도 많고, 제대로 자리잡은 업무가 아니라서, 민원대 담당자마다 처리 방식도 다 다른 상황입니다. 며칠 전 실제로 있었던 일인데, 갱신권 안쓰기로했다는 임차인이 오셨는데 민원대 담당자가 뭔가 느낌이 쌔해서 임대인분한테 확인차 전화를 했는데 갱신권은 당연히 써지는걸로 알고계셨다더라고요ㅋㅋㅋㅋ 서로 조율도 안하고 오셨던거죠... 그래서 전화로 한참 싸우시더니 결국 갱신권 쓰는걸로 하셨다고... 하지만 번번이 이렇게 임대인한테 확인전화 하는 게 규정도 아니고, 자기 권리는 자기가 챙겨야 하는게 맞을것으로 보입니다.

 

대부분의 경우 세입자분들께서 신고하러 오시기 때문에 상기 내용은 임대인 위주로 작성하였습니다만, 반대의 경우도 있을 수 있기 때문에, 임차인분들께서도 갱신권 사용 여부는 잘 챙기셔야 할 것으로 보입니다.

임대인, 세입자, 민원대 직원들 모두가 파악해둬야 하는 내용인데,  2년후에 큰 혼란이 생길수 있는 상황이라 절차가 좀 정비되어야 할 것으로 보입니다...

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

( 요약 )

임대차 갱신계약을 할 때, 꼭 챙겨야 할 2가지 사항

    1.전월세 갱신계약 때, 갱신 계약서에 "갱신권 사용 여부"를 꼭 기입할 것 

    2. 임대차 신고 후에는 신고 내용을 확인하자

 

 

그럼,

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