부동산 폭등, 그 이름 "유동성"

분기 1회꼴로 유동성 이야기를 하고 있습니다.

3월 통화량이 발표되었기 때문에 오늘은 이 이야기를 하고자 합니다.

 

유동성이 부동산에 미치는 영향에 대해 부정하는 분은 안 계실 것으로 보이는데요,

다만 우리가 보통 통화량을 언급할 때 M2를 가지고 이야기하는데

이 M2는 사실 관련 데이터가 집계된 1960년 이래 지금까지 단 한번도 감소한 적이 없습니다.

심지어 IMF때도 M2는 늘었습니다.

 

그러나 서울 부동산은 장기 우상향 속에서도 등락은 거듭해왔기 때문에

M2 하나만을 가지고 서울 부동산의 단기 전망을 이야기하는 것은 다소 한계가 있었습니다.

(M2는 늘 증가했는데 비해 1987년부터 2013년까지 27년간

서울 부동산은 18년 상승하고 9년 하락했기 때문입니다.)

 

그래서 제가 착안한 것은 바로 M1/M2 비율입니다.

제가 M1/M2 비율을 강조하고 있다는 것은

제 글을 오랫동안 봐주신 분들이라면 알고 계실 겁니다.

 

처음 보시는 분들을 위해 간략히 설명드리자면

M1은 현금, 예금 등 바로 현금화가 가능한 돈이며

M2는 M1 + 만기 2년 미만 금융 상품 등 짧은 만기에 묶여있는 돈으로서

M1/M2 비율이 높다는 것은 거의 이자를 받지 않고 예치해놓은 금액이 크다는 의미이므로

자산 시장에 언제든지 투입될 수 있는 "유동성의 진성 에너지"로 보셔도 되겠습니다.

 

그리고 지난 34년간 서울 아파트가 KB부동산 기준 +5% 이상 상승한 14년 중

무려 12년의 M1/M2 비율이 29% 이상이었다는 사실은

M1/M2 비율과 서울 아파트 시세간 높은 상관관계가 있다는 제 주장을 뒷받침해주고 있습니다.

(서울 아파트가 폭등한 대부분의 기간과 M1/M2 비율 29% 이상인 기간이 일치하는 셈입니다)

 

그런데 2018년 2월 32.7%를 단기 정점으로 점진적인 하락 추세를 보였던 M1/M2 비율은

2019년 10월 30.8%를 저점으로 가파른 상승 곡선을 그리고 있는데

아래 그래프에서 보시다시피 2021년 3월에는 37.2%를 기록하였습니다.

 

 (사상 최대치를 갱신하고 있는 M1/M2 비율 추이)

 

2021년 3월 M1/M2 비율 37.2%는

M1, M2 데이터가 집계된 1986년 1월 이래 역대 최고점인 상황입니다.

게다가 3기 신도시 토지보상금도 아직 제대로 풀리지 않은 시점입니다.

 

이렇게 어마어마한 유동성의 진성 에너지가

2021~22년 서울 아파트 입주 물량 급감과 맞닥뜨리기 때문에

해당 기간 동안 하락을 점치기란 어렵고

오히려 급등 가능성을 점칠 수밖에 없는 상황입니다.

 

이제는 그 귀추가 두려울 정도인 유동성의 폭주가 언제까지 이어질지

그 추이를 분기별로 지켜보면서 업데이트하도록 하겠습니다.

 

읽어주셔서 감사합니다 ^^

 

(사족)

상기 글은 좋은 글이라 펌해서 블로깅 해봅니다.

:=> http://www.ppomppu.co.kr/zboard/zboard.php?id=house&page=1&divpage=33&no=186827

 

(추가)

부동산 관련 뉴스와 커뮤니티들의 게시판을 한데 모아 볼 수 있는 앱이 있습니다.

"붇옹산" 이라는 앱인데 하기에서 다운로드 가능합니다.

:=> https://play.google.com/store/apps/details?id=com.opensupport.Budongsan 

붇옹산 (부동산 최신 뉴스와 커뮤니티 소식을 한번에 모아서 보자!) - Google Play 앱

 

그럼,

   정보 공유합니다.