부동산 재개발 입주권 매수 팁

 

1. 재개발 투자의 장단점

1.1 장점

1.1.1 비싼 아파트 가격

  이미 수도권 신축 아파트의 가격은 저세상으로 가버렸습니다. 30대 중반에 접어든 제가 도저히 구입할 수 있는 물건이 아니라 좌절을 많이 했습니다. 갭투자를 하더라도 갭이 많이 벌어져 현금이 굉장히 많이 들어갑니다.

 

1.1.2 돈을 모을 시간 확보

  재개발 아파트는 구옥빌라를 구입하는 비용 외에 건축비 등은 분양하는 시점에 지불합니다. 재개발 조합원은 분양 대금을 건축중 분할 납부가 아닌 입주시 일괄 지급하는 곳이 대부분입니다.(입주할 때까지 목돈을 안내도 됨!!!!!)

게다가 거주가능한 아파트 대비 가격이 저렴합니다!! 매수 비용을 시간으로 대체한 느낌?으로 생각하면 됩니다.

 

1.1.3 택지개발 지구보다 좋은 입지

  재개발은 신규택지지구 대비 이미 도심의 좋은 위치에서 진행하는 경우가 많습니다. 신규 택지 지구는 수도권 외곽에서 진행되고 재개발은 서울이나 경기도 교통중심지에서 진행되어 입지가 매우 좋습니다.

 

1.1.4 미래의 새 아파트

  재개발 아파트가 들어서면 좋은 동네의 새 아파트가 되어 대장 아파트가 될 가능성이 매우 높습니다. 현재 신축 아파트 들은 재개발 아파트가 들어서는 시점에 구축이 되고 미래에 지어지는 재개발 아파트가 새 아파트 프리미엄을 받게 됩니다.

 

1.1.5 로얄평형, 로얄층, 로얄동 입주가 용이

  재개발 조합원이 먼저 좋은 평수, 로얄층, 로얄동을 확보하고 남은 비인기 세대를 분양합니다. 따라서 분양을 받은 사람은 조합원 대비 안좋은 세대를 받게 됩니다.

 

1.1.6 매매가 용이

  이주가 된 물건은 사실상 딱지만 남기 때문에 여러가지 머리 아플 일 없이(세입자 문제 등등) 주식처럼 매매가 가능합니다.

 

1.1.7 분양 시 옵션 무료

  재개발 조합원은 발코니 확장, 시스템에어컨 등 여러 옵션들이 무상으로 제공됩니다. 

(구역마다 다르지만 보통 2000만원 가치 정도 되는 것 같네요)

 

1.2. 단점

1.2.1 초기에 필요한 목돈(쌩현금)

  구옥빌라(감평액)만 사면 되는게 아니고 프리미엄을 얹어서 줘야 합니다. 프리미엄은 주변 아파트(10년정도 된 아파트) 시세를 따라가는 경향이 있습니다. 

  

1.2.2 임대아파트 의무 비율

  재개발은 국가에서 관리하는 사업으로 지방자치단체에 따라 다르지만 5%의 임대아파트가 들어섭니다. 택지개발은 임대아파트가 없기 때문에 주변에 택지개발로 들어선 신축아파트가 있다면 재개발 아파트는 대장아파트가 되기 어렵습니다.....

사업성에 따라 지방자치단체에서 임대 비율을 조정하기도 합니다.(사업성이 떨어지면 임대 비율을 줄여줌!!!!)

이 임대는 재개발구역에 살던 세입자들이 우선 배정되는 것으로 알고 있습니다.

임대는 보통 소형 평수 13,15,18평으로 이루어져 지하주차장 크기가 작아집니다.

 

1.2.3 오래걸리는 사업

  구역지정부터 분양까지 최소 10년 걸린다고 보면됩니다. 10년이면 강원도 산골도 변한다고 하는데.... 거기다 온갖 변수로 사업지연은 다반사 입니다. 조합장이 돈 뜯어먹다 걸리고, 건설사가 건축비 올려달라고 건설 안한다 깽판치고, 조합원들끼리 계파가 갈라져서 서로 소송전하고 하튼 별의 별 일이 다 있습니다.

 

1.2.4 주택 담보 대출이 안된다

  재개발 입주권에는 프리미엄이 붙어 있지만 은행에서는 프리미엄을 인정해 주지 않습니다.

 

1.2.5 내돈 떼먹을려는 사람이 많다

재개발 조합은 항상 조합원들에게 어떻게 돈을 더 뜯어낼까 궁리합니다. 건설사도 항상 조합원 돈 뜯기 위해 갖은 노력을 합니다. 조합원들이 똑똑해서 도장 찍어주지 말아야 하는데 노년층이 많은 조합일 수록 쉽게 속아 넘어 갑니다.(조합과 건설사의 공작이 무시무시합니다.)

도장 잘 못 찍은 대가는 수 천만원의 추가 분담금입니다. 그 뿐 아니라 서류 위조까지 합니다...ㄷㄷ PD수첩에서 방영된 예시가 있습니다. (제가 매입한 구역도 동일 사례가 벌어져 난리가 났습니다 ㅜㅜㅜ)

https://youtu.be/i52DoEb-UT8

 

 

2. 재개발 투자시 알아야 하는 정보

 

3.1 재개발 진행 단계

재개발은 사업 단계가 있습니다. 참고로 재개발은 재건축과 다른게 안전진단 심사가 없습니다!!!

 

(1) 기본계획수립 : 시청에서 계획을 짜고 필요여부를 심사하는 단계입니다. 위험도가 매우 높은 단계로 영끌해서 사면 대박 날 수도 있지만 잘못하면 인생 망할 수 있습니다

 

(2) 정비구역지정 : 재개발 구역이 지정되고 조합원 대상이 어느 정도 확정이 됩니다.

 

(3) 추진위구성 : 조합설립 준비를 위한 추진위원회가 구성됩니다. 추진위는 조합원 자격이 되는 사람들 대상으로 동의를 얻으러 다닙니다.(대상자의 75%, 구역면적의 50%이상 동의 필요)

 

(4) 조합설립인가 : 조합이 설립되고 본격적인 개발 계획 수립에 착수합니다. 시공사 선정이 이때 이루어지고 조감도, 평형, 세대수, 추가분담금 등이 구체적인 개발안이 나옵니다. 이때부터 사업 위험도가 내려가 본격적으로 투자할 만 합니다.

 

(5) 사업시행인가 : 조합에서 제시한 개발안을 시청에서 승인합니다. 이제부터 아파트의 주요 사항들은 변하지 않습니다.(용적률,세대수 평형, 분담금 등등) 이 시기부터 가격 상승이 폭발을 합니다.

 

(6) 관리처분인가 : 추가분담금이 확정되고 각 세대에 입주권이 부여됩니다. 조합원들은 이 시기에 입주 받을 아파트의 평형을 선택합니다. 2018년 이후 관리처분된 입주권은 매매가 불가합니다.(매수 가능한 물건인지 반드시 확인 필요합니다)

 

(7) 이주/철거 : 이제 수십년 간 존재했던 동네가 없어집니다. 100% 이주가 완료되면 철거가 시작되고 평평한 토지가 됩니다. 조합원 동호수 추첨을 하고 잔여세대에 대해 분양을 실시합니다. 

 

(8) 준공 : 이제 기다리던 입주입니다 ㅜㅜ

 

(1)~(7)까지 10년이 걸리고 건축하면 일반적으로 13년 걸린다고 보면됩니다.(정말 깁니다ㅜㅜㅜ)

 

 

 

3.2 재개발 가격 보는법

부동산 사이트나 부동산에 가면 아래처럼 써 있습니다.

59㎡ (25p) 물건명 :  XXXX지구 위치 : XXXX 종류 ; 조합원입주권 59A 조합원 권리가(감평가) 6500만 원 프리미엄  6억 원 매매금액 6억 6500만 원 이주비 대출 : 2000만 원 (무주택이거나 1주택 보유인 경우) 취득세  : 매매금액의 4.6% 총 취득금액은 9억 6000만 원

(1) 조합원 권리가(감평가) : 우리가 살지 않겠지만 매입하는 빌라의 가격입니다.

(2) 프리미엄 : 집주인이 더 얹어 달라는 가격입니다. 재개발 단계가 진행될 수록 가격이 상승합니다.

(3)이주비 대출 : 이 물건은 이주가 되고 철거 되어 있는 집입니다. 조합은 조합원들이 아파트 완공전까지 살다 올수 있도록 대출을 해줍니다.(무려 무이자 대출입니다!!!, 이자는?? 나중에 분양받는 사람들이 내주는 겁니다!!^^;;;)

(4) 취득세 : 이 물건은 철거가 되어 멸실(집이 없어짐) 신고가 되어 토지 취득세 4.6%를 냅니다. 엄청난 건 토지 거래이기 때문에 다주택자도 4.6%를 냅니다!!!! 철거가 되지 않은 주택은 

(5) 총 취득금액 : 이 구역의 25평의 조합원 분담금은 약 3억원으로 보이며 입주시까지 9.6억이 필요하다는 이야기 입니다.

 

 

4. 재개발 투자 팁

 

4.1 자금이 많지 않으면 초기 개발 단계 물건을 사지 않는다.

  재개발은 낮은 단계일 수록 수익률이 높습니다. 부자들은 구역지정 가능성이 있는 구옥빌라를 싸게 여러개 매수해서 재개발 단계가 진행되면서 매도하고 큰 시세 차익을 남깁니다.

 재개발 사업이 될 것 같은 사람이 많아질 수록 가격은 천정부지로 상승합니다. 강남 재개발/재건축이 비싼 이유는 사업이 실패하지 않을 것으로 사람들이 생각하기 때문입니다.

다만 자금이 여유롭지 않은 사람들은 초기 단계 물건은 사면 안됩니다. 재개발은 실패가능성이 높은 하이리스트/하이리턴 투자입니다. 10개 재개발 구역이 있으면 5개는 실패하고 구역해제가 됩니다. 구역해제 되면 피같은 내돈 다 날리는 겁니다 ㅜㅜㅜㅜ

따라서 최소 조합설립 된 구역만 보시는 것을 추천 드립니다. 99% 안전을 노린다면 사업시행 인가 난 구역만 보셔야 합니다. 사업시행 인가 나면 

게다가 우리는 시간도 없기 때문에 사업시행 인가 이후 물건만 보시는게 마음이 편합니다.

 

4.2 예상 입주보다 1~2년 늦을 각오를 한다.

1.2.3에서 설명한 내용을 모두 겪습니다 ㅜㅜㅜ 부동산에서 설명하는 입주 일정에서 1~2년은 플러스 하셔야 합니다.

 

4.3 부지 내 교회 개수를 확인한다.

재개발 사업의 끝판왕은 교회입니다. 전광훈 목사 교회처럼 교회는 끝까지 버티고 재개발 사업을 방해하면서 거액의 보상금을 요구합니다. 교회가 많은 구역은 사업이 지연될 가능성이 높으므로 교회가 적을 수록 좋습니다.

 

4.4 지역 부동산 카페에서 잡음이 있는 구역인지 확인한다

잡음이 있는 구역은 부동산 카페에 심상치 않은 글들이 올라옵니다. 이런 내용은 부동산스X디 이런곳에는 안나옵니다.

 

4.5 주변 아파트 가격을 확인한다

주변 아파트의 몇% 식으로 재개발 입주권 가격이 결정됩니다. 주변 아파트들의 가격을 분석하면 가격이 합리적인지 비싼지를 가늠할 수 있습니다.

 

4.6 아이가 어릴 때 혹은 없을 때 시작한다.

자금 여유가 없다면 아이가 커서 학교를 가야하거나 하는 계획이 있다면 비추천합니다. 아이가 어리거나 싱글인 분들은 강력추천 합니다.

입주할 때까지 임대/오피스텔/빌라에서 버텨야하는데 취학연령의 아이가 있다면 이게 어렵습니다.

 

4.7 메이저 건설사가 짓는지 확인한다.

메이저 건설사는 잘 될 것 같은 구역 위주로 입찰을 합니다. 메이저 건설사(현대,대우,삼성,대림,GS)가 건설하는지 확인해 봅니다.

 

(추가)

부동산 커뮤니티들의 게시판을 한데모아 볼 수 있고 검색도 가능한 앱이 있습니다.

'붇옹산' 이라는 앱인데 하기에서 다운로드 가능합니다.

:=> https://play.google.com/store/apps/details?id=com.opensupport.Budongsan 

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그럼,

   공유합니다.