자녀에게 시세보다 싸게 집 팔 때 주의해야 할 '부당행위계산부인'

주택을 자녀에게 명의 이전시키기로 마음먹었다. 하지만 증여를 하자니 세금부담이 걱정되고 양도를 하자니 아직 자녀에게 자금이 충분치 않은 상황이라 해결책을 구하고자 전문가의 상담을 받아보기로 하였다.

 

Q. 보유주택을 자녀에게 양도할 예정입니다. 그런데 자녀의 취득자금이 충분치 않아 조금 저렴하게 거래할까 합니다. 자녀와의 거래 시 시가보다 30% 정도는 저렴하게 양도해도 문제가 없다고 하던데 사실인지요?

A. 특수관계자로부터 부동산 등을 저가로 취득할 경우 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 범위 내에선 증여세 문제가 발생하지 않습니다. 다만 이는 저가 양수하는 측의 입장이며 양도자는 거래가액과 시가 차이가 5% 이상이거나 3억원 이상일 때 부당행위계산부인 대상이 됩니다.

 

Q. 부당행위계산부인 대상이 뭔지요?

A. 특수관계자와의 거래가액을 제3자와의 거래와 달리하여 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우, 거래가액을 시가기준으로 조정하고 소득세 및 증여세 등을 과세하는 것을 말합니다.

 

Q. 그럼 저 같은 경우는 시가의 95% 정도 선에서만 자녀에게 양도를 해야 한다는 의미인지요?

A. 양도소득세액 계산 측면에서는 그렇습니다. 하지만 저가 양수로 인한 증여세 측면에서는 시가의 70% 금액이나 시가에서 3억원을 차감한 금액보다 큰 가액까지로 거래가 가능합니다.

 

Q. 헷갈리네요. 그렇다면 양도가액과 취득가액이 달라야 한다는 말씀인지요?

A. 명목상의 거래가액은 일치합니다. 실제 대가를 주고받은 실거래 신고가액이 명목상 거래가액이 되는 것이고, 양도소득세 측면과 증여세 측면에서 적정가액으로 거래했는지를 확인해 세법상 적정 가액 기준으로 세액을 재계산하는 겁니다.

 

Q. 제가 시가의 70% 수준으로 자녀에게 양도하면 자녀에게 증여세 부담도 없고, 저 또한 일시적 2주택 특례를 받을 수 있다고 이해하면 되는 건지요?

A. 현재 일시적 2주택인 경우 독립된 가구주인 자녀에게 1주택을 양도한 후 분리가구를 유지하면 양도가액 9억원까지는 비과세가 가능합니다. 다만 저가 양도로 인한 증여세를 피하기 위해 시가의 70% 수준으로 자녀에게 양도하더라도 양도소득세 비과세 여부는 시가기준으로 판단하여야 하는 것입니다.

 

Q. 부담부 증여를 하는 경우도 부동산 시가의 70% 선으로 가능한 건지요?

A. 부담부 증여는 양도가 아니라 증여이며 증여가액은 시가가 원칙이므로 시가의 70%로 증여하는 것은 인정되지 않습니다. 이 경우 양도로 간주되는 금액 또한 수증자에게 승계하는 부채가액으로 확정되므로 시가와의 차이를 조절할 수 있는 여지는 없습니다. (출처: https://news.v.daum.net/v/20210905213150112?x_trkm=t  )

 

 

 

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